Immobilien kaufen? – Bald kommt der große Knall beim Hauskauf!

Immobilien scheinen bei uns in Deutschland weiterhin einen Boom zu erzeugen. Jeder möchte eine Immobilie haben, sei es zur Vermietung oder Selbstnutzung. Aber sind Immobilien heute überhaupt noch bezahlbar oder kommt doch bald der große Knall und die Immobilien werden wieder preiswerter?

In vielen Regionen Deutschlands sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren immer weiter gestiegen. Selbst Mietkosten sind von vielen Bürgern kaum noch tragbar.

Mietpreisbremsen wie in Berlin haben nicht zu dem Ziel geführt, wofür diese eigentlich eingeführt wurden. Bekommt der Vermieter dort nicht seinen gewünschten Preis, lässt er die Objekte lieber leer stehen und macht somit diese Kosten für Leerstand, steuerlich geltend.

Wo aber wird die Reise mit den Immobilien in den nächsten Jahren hingehen? Das weiß aktuell niemand, aber es gibt unterschiedliche Szenarien, welche eintreten könnten. Doch was macht man aktuell, wenn zur Miete nichts zur Verfügung steht? Lohnt sich das kaufen?

Was bekommt man für seinen Preis?

Ich möchte hier einmal einen kurzen Vergleich starten. Wir gehen aktuell mal von einem Kaufpreis von maximal 300.000 EUR aus und schauen mal, was es hier auf dem Markt so gibt.

Hierzu habe ich einmal 2 Objekte herausgesucht. Den Standort lassen wir erst einmal außen vor. Beide Objekte sind Bezugsbereit, somit hätte man nur die Kaufkosten + Kaufnebenkosten.

Objekt 1 kostet 264.000 EUR, für 36 m² Wohnfläche und 50 m² Grundstück.

Objekt 2 kostet 259.000 EUR, für 196 m² Wohnfläche und 773 m² Grundstück.

Für welches Objekt hättest du dich anhand dieser einfachen Informationen entschieden? Wohl eher für das größere.

Woher kommt dieser massive Preisunterschied?
Die Lage macht hier den Unterschied.

Objekt 1 liegt im direkten Umfeld von Frankfurt am Main. Die Immobilienpreise sind, wie auch in anderen deutschen Großstädten, in den letzten Jahren exorbitant in die Höhe gestiegen.

Objekt 2 liegt etwas ländlich in Niedersachsen. Die nächste größere Stadt (Bremen) ist hier schon 15 km entfernt.

Dennoch muss man sich die Frage stellen, ob diese Preise gerechtfertigt sind. Es ist und bleibt nur eine Immobilie zum Wohnen bzw. vermieten. Und wenn man es mal genauer betrachtet, wohnt man meist nur am jeweiligen Ort wegen der Arbeitsstätte. Man sollte sich also auch hierbei einmal die Frage stellen, „Wo möchte ich im Alter leben?“

Was kann man finanziell überhaupt stemmen?

Bei diesen beiden Objekten hat man bereits einen schönen Vergleich, was man für sein Geld je nach Gebiet bekommen könnte. Aber bekommt man solch eine Investition überhaupt gestemmt? Und welche Kosten kommen hier noch auf einem zu?

Neben dem eigentlichen Kaufpreis erwartet den Käufer auch noch einiges an Nebenkosten, die er zu zahlen hat. Diese Nebenkosten sind je nach Bundesland auch unterschiedlich und ggf. kommt hierbei auch noch eine teure Provision für den Makler hinzu.

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• Grunderwerbssteuer (zwischen 3,5 %- 6,5 % je nach Bundesland)
• Notarkosten (ca. 1,5 % des Kaufpreises)
• Grundbuchkosten (ca. 0,5 % des Kaufpreises)
• Maklerprovision (variabel)

Im Schnitt kann man also mit 10 – 15 % Kaufnebenkosten rechnen. Diese sollte man auch als Eigenkapital haben, da solche Kosten nicht zur Finanzierung gehören und häufig auch von Banken abgelehnt werden.

Bei unserem 300.000 EUR Haus wären das also schon einmal 30.000 EUR an Eigenkapital, welches man sofort zahlen muss.

Hier fängt meist schon das größte Problem an. Woher das Eigenkapital nehmen und wo legt man es bis zur Entnahme an? Auf Tagesgeldkonten gibt es kaum noch Zinsen. Eine alternative wären P2P Kredite, welche aber wieder Risikobehaftet sind.

Hat man dieses Eigenkapital, müsste die Bank immer noch 100 % des Hauses finanzieren. Eine klassische Vollfinanzierung, bei der man einen schlechteren Zinssatz bekommt als mit einer 90 % Finanzierung.

Nach aktueller Recherche würde man für eine Hypothek von 300.000 EUR, einer Tilgung von 2 % und einem Jahreszinssatz von 1,16 % monatlich nur 785,00 EUR zahlen. Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren. Kling super, oder?

Und dann? Nach den 10 Jahren? Gibt es immer noch eine Restschuld von 238.478 EUR, die zu begleichen sind. Und dann gibt es unter Umständen keinen Zinssatz um die 1 % mehr. Und weiter mit einer Tilgung von 2 % bei einem höheren Alter zu bleiben, macht keinen Sinn. Die Immobilie sollte bis zur Rente abbezahlt sein, denn im Rentenalter fehlt das jetzige Gehalt und dann wird aus der Immobilie schnell ein Alptraum.

Ich persönlich finde Aussagen wie „Wir haben ohne Eigenkapital gekauft, zahlen nur 600 EUR für unser Haus und in 10 Jahren sind wir fertig“, bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR immer sehr amüsant. Hier weiß ich schon, wer am Ende der 10 Jahre Zinsbindung der Gewinner ist.

Daher sollte vorher immer geprüft werden, welche Finanzierung und welcher Tilgungssatz sinnvoll erscheint. Dies ist natürlich abhängig vom Einkommen, Alter und Eigenkapital. Man sollte hierbei immer prüfen, dass man vor Renteneintritt das Objekt abbezahlt hat.

Zum Selbsttest kann man auch folgende Rechnung durchführen.

35 – 60 = 25 Jahre aktuelles Alter – Rentenalter (bzw. Alter, wann man die Immobilie abbezahlt haben möchte) 1.000 EUR * 12 Monate * 25 Jahre = 300.000 EUR mögliche monatliche Rate * Monate p. a * Eigene Laufzeit

Bei dieser Rechnung sind noch keine Zinsen einberechnet. Aber wenn ich hierbei schon mit meiner Rate den Kaufpreis nur gerade so erreiche, wird es mit einer ordentlichen Finanzierung schwierig. Bei einem günstigeren Objekt und gleicher Rate sehe das schon anders aus.

Natürlich lässt sich der Tilgung über die Laufzeit auch mit Sondertilgungen entgegenwirken, dass am Ende der Zinsbindung eine wesentlich geringere Restschuld übrig bleibt.

Wer gerne selbst einmal rechnen möchte, welche Zinssätze und Raten aktuell möglich sind, dem empfehle ich den Vergleichsrechner der FMH.
https://hypotheken.fmh.de/rechner/fmh2/default.aspx

Hierbei lassen sich auch KFW Kredite mit einberechnen (Bitte auf die Zahlungsfreien-Jahre in der Berechnung achten)

Zusätzlich sollte man sich auch Puffer einbauen für Instandhaltungskosten, unvorhergesehene Reparaturen oder schlechte Zeiten.

Warum es unter Umständen einen Preisverfall geben wird.

Das oben gezeigte Beispiel hat aufgezeigt, dass die Lage auch entscheidend für den Preis ist. Bei diesem Beispiel hatte ich die Grenze von 300.000 EUR anvisiert. Allerdings ist nach oben hin alles offen und wer mal bei den Immobilien-Plattformen oder Kleinanzeigen etwas durchstöbert, wird verblüfft sein, wie viele baufällige Häuser für noch mehr Geld angeboten werden.

Es scheint auch hin und wieder mal ein Käufer für solche Objekte um die Ecke zu kommen. Aber so wird es nicht weiterlaufen.

Die Corona-Krise hat gezeigt, wie schnell Menschen auf einmal mit weniger Gehalt oder gar keinem Einkommen zurechtkommen müssen. Hierbei gab es zwar die Möglichkeit von Stundungen der Kreditzahlungen, aber das war nur eine kurzzeitige Lösung. Kredite, die zu knapp bemessen waren, haben die Folgen am ehesten gespürt.

Auf längere Sicht werden hier einige Objekte bei Zwangsversteigerungen wieder unter den Hammer kommen, weil diese von den Käufern nicht mehr bezahlt werden können.

Aber die Corona-Krise hatte auch einen Vorteil. Homeoffice!

Viele Unternehmen haben sich auf Homeoffice eingestellt und es wird in Zukunft in gewissen Berufsfeldern, wie z.B. in der IT, ein Aushängeschild für Unternehmen sein, um Bewerber zu rekrutieren.

Dies hat natürlich zur Folge, dass Mitarbeiter nicht mehr nah an ihrer Arbeitsstätte wohnen müssen. Eine Abwanderung aus den Ballungsgebieten, hin zu Orten wo das wohnen noch preiswert ist, wären die Folgen.

Ein weiteres Szenario für einen Preisverfall bzw. eine Korrektur der Immobilienpreise ist die Demografie. Die geburtenstarken Jahrgänge werden über die Jahre immer kleiner und die Zahl der Nachkommen in Deutschland ist in den letzten Jahren immer weiter gesunken. Dies hat zur Folge, dass viele Objekte, die aktuell noch bewohnt sind, eines Tages leer stehen werden. Mir selbst sind auch einige Häuser bekannt, in denen altersbedingt nur noch eine Person wohnt, und es teilweise keine Nachkommen gibt. Es wird also eines Tages wieder mehr Angebot als Nachfrage auf dem Immobilienmarkt geben.

Zuletzt fällt mir noch das Lohn-Preisgefüge ein. Die Immobilien- und auch Mietpreise steigen wesentlich schneller als das Lohngefüge in Deutschland. Hier wird auch eines Tages der Punkt erreicht sein, bei dem sich niemand mehr so einfach eine Wohnung leisten kann.

Ein Blick in die Nachbarländer könnte sich dann wieder lohnen, in denen das Arbeiten und Wohnen noch im Einklang sind.

Fazit

Der Immobilienmarkt bleibt aktuell weiterhin heiß umkämpft. Bruchbuden werden für überteuerte Preise am Markt angeboten und hin und wieder findet sich selbst hierfür ein Käufer.

Niemand weiß, wie sich der Markt in den nächsten Jahren entwickeln wird. Auch ich weiß das nicht! Aber die genannten Faktoren können unter Umständen eintreffen und somit zu einer Korrektur der Immobilienpreise führen.

Wer mit dem Gedanken spielt, sich Immobilien zu kaufen, sollte dies mehrfach kalkulieren und mit unterschiedlichen Banken und Beratern sprechen. Auch die Objekte und Preise sollten mehrfach geprüft werden.